Marknadsmässigt pris utan anbudsförfarande eller värdering

Tribunalens (tidigare förstainstansrättens) dom T-274/01 Valmont Nederland BV mot Europeiska kommissionen är intressant då oklarheter kring tolkningen av flera värderingsutlåtanden i samband med överlåtelse av kommunal mark innebar att kommissionen inte hade visat att det var fråga om statligt stöd. Bland utlåtandena fanns det ett med flera angivna belopp. Av intresse är även att Tribunalen slår fast att kommissionen brustit i att utreda förutsättningarna för att den parkeringsplats som med allmänna medel anlagts på den överlåtna marken finansierats med inslag av statligt stöd.

I februari 1994 ingicks ett köpekontrakt mellan den nederländska kommunen Maarheeze och bolaget Valmont Nederland BV (Valmont) avseende ca tre hektar (ca 30 000 m2) obebyggd industrimark. Försäljningspriset för marken uppgick till 30 NLG/m2 (ca 13,61 euro/m2), vilket motsvarar en försäljning av 30 000 m2 till 900 000 NLG/408 000 euro. Detta pris var i enlighet med det försäljningspris (408 402 euro) som fastställts i ett preliminärt köpeavtal mellan parterna i juli 1993.

I april 1998 anmodande kommissionen de nederländska myndigheterna att lämna upplysningar för att utreda om regionala bidrag till vissa kommuner i regionen Noord-Brabant (dit Maarheeze hör) otillbörligen använts för att sälja mark till pris under marknadspris.

I ett värderingsutlåtande från december 1998 (”Laureijssenutlåtandet”), som framtagits på begäran av de nederländska myndigheterna, uppskattades den aktuella markens värde per 1993 uppgå till 42 NLG/m2 (ca 19,29 euro/m2).

I november 2000 beslutade kommissionen att inleda ett formellt granskningsförfarande då den ansåg att kommunens markförsäljning föreföll inbegripa oförenligt statligt stöd. I granskningen ingick även anläggandet av en parkeringsplats på en del av marken, vilket hade finansierats av kommunen med ett belopp om 250 000 NLG (ca 113 445 euro). I december 2000 inkom de nederländska myndigheterna till kommissionen med bland annat ett värderingsutlåtande upprättat för Valmonts räkning (”Troostwijkutlåtandet”). Utlåtandet var från oktober 1994. I 1994-års utlåtande uppskattades försäljningspriset för marken till 1 050 000 NLG (ca 476 000 euro). Vid samma tidpunkt inkom de även med en skrivelse från november 2000 från samme värderingsperson avseende avvikelsen mellan de uppskattningar som gjorts i Laureijssen- och Troostwijkutlåtandena. De inkom även med skrivelser från oktober 2000 från andra företag än Valmont, vilka angav att de, utan motprestation, använde Valmonts parkeringsplats.

I juni 2001 beslutade kommissionen att den kommunala markförsäljningen och anläggandet av parkeringsplatsen innehöll inslag av statligt stöd till förmån för Valmont och att dessa stödinslag var oförenliga med den gemensamma marknaden (2002/142/EG).

Valmonts överklagade kommissionens beslut.

Valmont ansåg att Laureijssenutlåtandet, som framtagits på begäran av de nederländska myndigheterna år 1998, var motsägelsefullt, dess slutsats hade dragits utan rationell argumentation och kommissionen hade anslutit sig till dess slutsats utan seriös granskning. Valmont ansåg vidare att kommissionen hade bortsett från det relevanta Troostwijkutlåtandet som upprättats på begäran av Valmont.

Kommissionen hänvisade till 1998 års meddelande och menade att om en kvalificerad och oberoende värderingsman levererat ett utlåtande och inget allvarligt metodiskt misstag kan utläsas av det, har kommissionen rätt att sluta sig till de slutsatser som dras i det. Kommissionen ansåg dessutom att den hade rätt att bortse från Troostwijkutlåtandet och den därtill hörande skrivelsen då den uppskattning som gjordes där inte avsåg den obebyggda mark som Valmont hade förvärvat.

Tribunalen prövade därför om kommissionen uteslutande grundade sig på ett utlåtande utan bevisvärde då den fastställde att försäljningspriset hade inslag av statligt stöd.

Domstolen inledde med att klargöra vad som skulle kunna utgöra en förmån i den mening som avses i artikel 107.1 FEUF, exempelvis tillhandahållande av varor eller tjänster på förmånliga villkor. Domstolen fortsatte sedan (p. 45):

”[…]En tillämpning av denna princip på ett offentligt organs försäljning av mark till ett företag innebär att det bland annat måste fastställas huruvida försäljningspriset inte hade kunnat erhållas av förvärvaren på normala marknadsmässiga villkor. När kommissionen i detta syfte granskar expertutlåtanden som har upprättats efter transaktionen i fråga, åligger det den att jämföra det pris som faktiskt har betalats med de priser som har angivits i de olika expertutlåtandena, och att bedöma huruvida det pris som har betalats skiljer sig så mycket från det pris som angivits i dessa utlåtanden att det finns anledning att dra slutsatsen att det föreligger en förmån. Metoden möjliggör att hänsyn tas till den osäkerhet som ett fastställande i efterhand av ett sådant marknadspris kan inbegripa.”

Tribunalen slog även fast (p. 71) att ett expertutlåtande endast kan ha bevisvärde på grundval av dess objektiva innehåll, och att det inte går att fastställa förekomst av statligt stöd enbart genom ett påstående utan stöd i ett sådant dokument.

Ett av kommissionens argument var att även vaga argument i ett värderingsutlåtande är relevanta om och eftersom de härrör från en oberoende och kvalificerad värderingsperson. Detta argument kvalificerade domstolen enligt följande. Kommissionen får – men är inte skyldig att – anlita utomstående värderingsperson. Kommissionen måste dock göra en egen bedömning av värderingspersonernas arbete. Det huvudsakliga och ovillkorliga ansvaret för att säkerställa att statsstödsreglerna följs ligger nämligen på kommissionen, och inte på nämnda värderingsperson. Detta med förbehåll för unionsdomstolarnas kontroll.

Domstolen konstaterade därefter att ett antal faktorer som haft betydelse för kommissionens beslut inte undersökts varken i utlåtandet eller i kommissionens beslut. Domstolen konstaterade också att kommissionen i svar till domstolen hänvisat till dokument som den inte haft tillgång till då den antog det omtvistade beslutet.

Domstolen konstaterade vidare att även om kommissionen av vissa angivna skäl hade kunnat dra slutsatsen att Troostwijkutlåtandet var inadekvat och därmed kunna förlita sig på Laureijssenutlåtandet, krävdes det ändå att det sistnämnda hade bevisvärde enligt ovan.

Domstolen kom således fram till att Valmonts argumentation föreföll grundad, nämligen att Laureijssenutlåtandet inte gav stöd för kommissionens slutsats att försäljningspriset
var lägre än marknadspriset och därför innehöll inslag av statligt stöd. Kommissionen gjorde sig således, enligt domstolen, skyldig till en felaktig tillämpning av artikel [107.1 FEUF] genom att, på grundval av ett expertutlåtande som i detta avseende saknade bevisvärde, fastställa att markförsäljningen innehöll inslag av statligt stöd.

Valmont gjorde vidare gällande att den parkeringsplats som, med finansiering som hade beviljats av Maarheeze, anlades på den mark som Valmont förvärvade i Maarheeze utan vederlag användes av utomstående företag. Även om Valmont medgivit att kommissionen med rätta kunde fastställa att Valmont var det företag som hade störst fördel av parkeringsplatsen, bestred Valmont relevansen av vissa av de omständigheter som kommissionen anförde som stöd för denna bedömning.

Valmont hävdade också att kommissionen hade missförstått den avgörande betydelsen av förekomsten av utomstående parters möjlighet eller rättighet att använda Valmonts egen parkeringsplats. De hävdade också att kommissionen därför inte beaktade det i sin bedömning. Slutligen motsatte sig Valmont kommissionens tillvägagångssätt, som innebär att en infrastruktur, såsom parkeringsplatsen, kvalificeras som halvt allmän och att slutsatsen godtyckligt dras att hälften av den finansiering som beviljades av ett offentligt organ för anläggandet av den skall anses som en fördel.

Kommissionen hade bedömt att hälften av den finansiering som hade beviljats av Maarheeze för anläggandet av parkeringsplatsen framstod som en fördel och att den med rätta kunde kvalificeras som till hälften allmän infrastruktur. Kommissionen anförde därtill att Valmont inte hade förklarat av vilka skäl som kommissionen borde ha kvalificerat en mindre del av finansieringen som en fördel.

Tribunalen slog fast att kommissionens resonemang, då den kvalificerade hälften av finansieringen i fråga som statligt stöd, var felaktigt. Rätten slog även fast att Valmont hade ett åliggande i det allmännas intresse genom det avtal som företaget hade ingått med kommunen om hur företagets tomt skulle användas.

Domstolen erinrar om Altmark-domen och dess relevans för tolkningen av artikel 107.1 FEUF. En statlig åtgärd omfattas inte av artikel 107.1 FEUF om den utgör ersättning för att fullgöra skyldigheter avseende allmännyttiga tjänster. Detta gäller dock endast om ersättningen inte gynnar företaget ekonomiskt och därmed inte ger företaget en konkurrensfördel gentemot sina konkurrenter.

Ifall de så kallade altmarkkriterierna är uppfyllda utgör en sådan ersättning inte statligt stöd. Det ankom på kommissionen att pröva om dessa villkor var uppfyllda i syfte att fastställa ifall den del av finansieringen som med nödvändighet var till Valmonts fördel kunde betraktas som ett faktiskt vederlag för Valmonts åliggande. Detta hade kommissionen inte gjort, utan den nöjde sig med att fastställa att denna del av finansieringen ”var till Valmonts fördel”.

Domstolen kom således fram till att kommissionen varken i det omtvistade beslutet eller vid
förhandlingen hade kunnat visa att hälften av den finansiering som beviljades Valmont för att företaget skulle anlägga en parkeringsplats på sin mark skulle anses utgöra statligt stöd enligt artikel [107.1 FEUF]. Det omtvistade beslutet ogiltigförklarades därför i sin helhet, det vill säga såväl i fråga om statligt stöd avseende försäljningspriset för fastigheten som för anläggandet av parkeringsplatsen.

Mål T-274/01 Valmont Nederland BV mot Europeiska kommissionen

Målet C-290/07 P Europeiska kommissionen mot Scott SA avsåg ett avtal om överlåtelse och iordningsställande av mark mellan franska myndigheter och en amerikansk papperskoncern, Scott paper. I domen prövar EU-domstolen ett överklagande av tribunalens dom som upphävde ett kommissionsbeslut på grund av att kommissionen inte hade beaktat vissa uppgifter från Scott paper samt för att kommissionen då hade utgått från de franska myndigheternas kostnader vid fastställande av marknadsvärdet.

I domen bekräftade EU-domstolen tidigare praxis, nämligen att marknadsvärdet är det pris som en privat investerare under normala konkurrensförhållanden skulle ha betalt. EU-domstolen konstaterade att kommissionen i beslutet hade gjort en komplex analys som endast kunde resultera i en ungefärlig bedömning av den omtvistade markens marknadsvärde.

Domstolen konstaterade vidare att kommissionen i sitt beslut utgått från kostnaderna som de franska myndigheterna hade haft för att - i avsaknad av en oberoende värdering eller ett öppet auktionsförfarande - fastställa marknadsvärdet på marken efter att de aktuella marksaneringsåtgärderna hade vidtagits.

EU-domstolen konstaterade även att kommissionen hade gjort vissa fel men att dessa fel inte hade lett till ett mindre fördelaktigt beslut för den påstådda stödmottagaren. Mot bakgrund av detta upphävde EU-domstolen tribunalens dom vilket ledde till att kommissionens beslut stod sig.

C-290/07 P Europeiska kommissionen mot Scott SA

I målet Seydaland C-239/09 prövade EU-domstolen en begäran om förhandsavgörande från en tysk domstol. Begäran gällde om en tysk lagstiftning om värdering av jordbruksmark som användes för att privatisera offentligägd mark från forna Östtyskland var förenlig med EU:s statsstödsregler.

I målet förklarar EU-domstolen att marknadsvärdet är ett teoretiskt värde, förutom vid försäljning till högstbjudande. Det innebär att det finns acceptans för en felmarginal mellan det pris som uppnås och det teoretiska marknadsvärdet. EU-domstolen ansåg att de aktuella bestämmelserna inte stred mot statsstödsreglerna förutsatt att priserna reviderades under perioder med kraftiga prisstegringar så att priserna hamnar så nära marknadsvärdet som möjligt.

C-239/09 Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe

Den 21 juni 2005 antog kommunfullmäktige i Åre kommun en fördjupad översiktsplan med ändamål bland annat att utveckla Åre torg och göra det bilfritt. Avsikten var även att Åre Centrum AB, ett fastighetsbolag som förvaltar fastigheter i kommunen, skulle ingå ett avtal med Åre om utvecklingen.

Genom en detaljplan i ett angränsande område skulle detaljhandelskedjan Konsum få möjlighet att fortsätta sin verksamhet och få köpa marken i detta område för 1 krona.

Den konkurrerande detaljhandelskedjan Lidl lämnade då ett bud till kommunen på 6,6 miljoner kronor. Budet lämnades per telefon och e-post till kommunchefen i Åre kommun. Samma dag omförhandlade kommunledningskontoret i Åre kommun försäljningspriset med Konsum. Den 25 augusti 2005 godkände kommunstyrelsen ett förslag till avtal för försäljning av den aktuella marken till Konsum för 1 miljon kronor.

Kommunstyrelsens beslut att sälja den aktuella marken till Konsum överklagades av ett kommunalråd i kommunen som hade röstat emot försäljningen. Länsrätten inhiberade beslutet.

Den 20 september 2005 upphävde kommunstyrelsen i Åre kommun sitt beslut av den 25 augusti 2005 att sälja den aktuella marken till sökanden för 1 miljon kronor. Länsrätten avskrev målet från vidare handläggning genom ett beslut den 5 oktober 2005.

Vid ett sammanträde den 20 september 2005 beslutade kommunstyrelsen i Åre kommun att godkänna ett nytt förslag till avtal för försäljning av den aktuella marken till sökanden. I en skrivelse från den 20 september 2005 från kommunledningskontoret i Åre kommun hänvisas det till Lidls bud, och en kontakt inleddes med Lidl angående etablering på ett annat ställe i Åre kommun.

Kommunen sålde genom avtal den 3 och den 5 oktober 2005 de aktuella fastigheterna till Konsum för 2 miljoner kronor.

Även detta beslut överklagades. Länsrätten ansåg att klaganden inte hade visat att det var fråga om otillåtet stöd eftersom Lidls bud inkom alldeles innan kommunfullmäktige fattade sitt beslut, översiktsplanen innehöll speciella förutsättningar för hur marken skulle användas, det saknades bevis för att priset var lägre än marknadsvärdet och det överklagade beslutet var del i en större plan för omlokalisering av näringsidkare bort från stadskärnan.

Länsrättens dom överklagades till kammarrätten.

2005 klagade Lidl även till Europeiska kommissionen och hävdade att det var fråga om otillåtet statsstöd. Åre kommun hävdade att fastighetsaffären var en del i en detaljplanelagd större förändring av stadens centrum men kommissionen ansåg i sitt beslut 2008 att kommunen inte kunde visa detta och att försäljningen utgjorde otillåtet statsstöd. Vid kommissionens tillämpning av principen om en privat investerare i en marknadsekonomi fann den att Lidls bud vara trovärdigt och bindande. Kommissionen beslutade därför att Konsum skulle återbetala mellanskillnaden mellan Lidls bud och det som Konsum hade betalat för marken (C 35/2006).

Kommissionens beslut nr C 35/2006

2008 överprövade kammarrätten länsrättens dom och upphävde kommunens beslut mot bakgrund av kommissionens beslut.

Konsum överklagade dock kommissionens beslut.

Den 13 december 2011 meddelade Tribunalen dom i målet T-244/08. Tribunalen fann att beslutet var en del av en serie markaffärer som skulle förverkliga kommunens planlagda målsättningar och att kommissionen inte hade visat att försäljningen utgjorde statligt stöd. Tribunalen upphäver därför kommissionens beslut.

Mål T-244/08 Konsum Nord ekonomisk förening mot Europeiska kommissionen.

I ett nytt beslut 2013 fann kommission mot bakgrund av Tribunalens avgörande att det inte hade varit fråga om statligt stöd (SA.20112). Kommissionen motiverade sin nya bedömning med att Lidls och Konsums bud inte var jämförbara för kommunen. Det berodde på att det bara var Konsums bud som gjorde det möjligt för kommunen att realisera målsättningarna i översiktsplanen. Lidls bud var därför inte en trovärdig indikator på marknadspriset för kommunen för att nå målen med översiktsplanen. Kommissionen fann i stället att Konsums pris – enligt en ny efterhandsvärdering – låg inom spannet för vad som kunde vara ett marknadsmässigt pris enligt vedertagna värderingsmetoder. Efterhandsvärderingen grundade sig på en analys av försäljningar på jämförbara markområden på orten.

I 2013 års beslut hänvisade kommissionen även till länsrättens dom från 2005 där länsrätten kom fram till att klaganden inte hade visat att det var fråga om något otillbörligt gynnande av Konsum. Tribunalen och kommissionen motiverade alltså sina avgöranden med i princip samma skäl som länsrätten la till grund för sin bedömning redan 2005.

Kommissionens beslut nr SA.20112 (C 35/2006)

Den 6 april 2004 godkände kommunfullmäktige i Leidschendam-Voorburgs kommun, Nederländerna, två översiktsplaner för ombyggnad av Leidschendams centrum. Genom de planerade åtgärderna skulle Leidschendams centrum få ett större antal nya bostäder och upprustning av offentliga platser och offentlig infrastruktur. Projektet Leidschendams centrum delades upp i olika delprojekt, varav ett var byggprojektet för torget Damplein.

Kommunen ingick flera olika avtal, bland annat ett samarbetsavtal i september 2004 med flera privata byggherrar (däribland företaget Schouten-de Jong Bouwfonds, nedan kallat SJB) och ett avtal om offentlig-privat partnerskap avseende markanvändning.

Byggnadsarbetena på Damplein var ursprungligen planerade att påbörjas i november 2005 men de nödvändiga byggloven utfärdades dock inte förrän i november 2008. I februari 2007 hade SJB börjat sälja bostäderna i förväg, men hade svårt att hitta köpare, vilket innebar att endast 20 av de 67 planerade bostäderna slutligen kunde säljas i förväg.

På grund av förseningarna med att få nödvändiga bygglov ogiltigförklarades dessa förköpsavtal i september 2008. När SJB slutligen fick bygglov i november 2008 hade alltså inga bostäder blivit sålda. Under tiden hade finanskrisen brutit ut, vilket drabbade den nederländska fastighetsmarknaden hårt.

I detta sammanhang underrättade SJB kommunen om att företaget inte skulle påbörja något av byggnadsarbetena med hänvisning till klausulen i 2004 års samarbetsavtal som gjorde det möjligt för SJB att skjuta upp uppförandet av bostäderna om mindre än 70 % av dessa enheter hade sålts. Till följd av detta beslutade parterna att omförhandla de ursprungliga arrangemangen och detta ledde till att parterna ingick ett nytt avtal i mars 2010 som ersatte tidigare avtal och som innebar att kommunen accepterade lägre ersättning än den tidigare avtalade.

Med anledning av ett klagomål från en stiftelse som representerade invånarna i närheten av Damplein i Leidschendam beslutade kommissionen i januari 2013 (SA.24123 (2012/C) f.d.2011/NN)) att den lägre ersättningen utgjorde ett stöd som skulle återkrävas. Av kommissionens beslut framgick också att Nederländerna hade hävdat att SJB inte hade fått någon överkompensation. Kommissionen konstaterade dock att det inte hade genomförts något öppet auktionsförfarande och att expertutlåtandet av den 11 februari 2009 om markens marknadsvärde den 1 januari 2010 grundade sig på restvärdesmetoden, vilken inte lämpade sig för att beräkna markens marknadsvärde på en bostadsmarknad som befann sig i ett sådant läge som var frågan i förevarande fall. Kommissionen ansåg därför att kommunens val att bekosta en del av den värdeminskning som följde av den finansiella krisen inte hade affärsmässig grund. Det fanns inte heller någon grund för att godkänna stödet.

Kommissionens beslut i januari 2013 (SA.24123 (2012/C) f.d.2011/NN))

Kommissionens beslut överklagades och den 30 juni 2015 meddelade Tribunalen dom i de förenade målen T-186/13, T-190/13 och T-193/13. Tribunalen fann att kommissionen, genom att inte beakta samtliga relevanta omständigheter i det omtvistade fastighetsprojektet och dess sammanhang, inte kunde bedöma om SJB hade kunnat erhålla samma fördel under normala marknadsmässiga villkor. Tribunalen konstaterade bland annat att kommissionen hade underkänt den framtagna expertvärderingen av marknadsvärdet på den aktuella marken men sedan inte hade lagt fram några andra beräkningar eller värderingar i detta avseende. En fullständig analys av samtliga faktorer kunde ha lett till en annan slutsats vad gäller kvalificeringen av prissänkningen som statligt stöd. Därigenom hade kommissionen inte på ett giltigt sätt visat att prissänkningen gav SJB en fördel vilket innebar att kommissionen inte kunde kvalificera prissänkningen som statsstöd. Tribunalen förklarade kommissionens beslut ogiltigt.

Förenade målen T-186/13, T-190/13 och T-193/13 Konungariket Nederländerna m.fl. mot Europeiska kommissionen

Kommissionen var därför tvungen att ompröva åtgärden och beslutade 2016 att prissänkningen inte utgjorde statsstöd (SA.24123). Kommissionen motiverade sin nya bedömning med att det förelåg särskilda omständigheter i ärendet och ett särskilt sammanhang för prissänkningen, särskilt med avseende på kommunens rättsliga ställning på grundval av 2004 års samarbetsavtal och flertalet bilaterala avtal med SJB. Under dessa särskilda omständigheter medgav kommissionen att en hypotetisk privat aktör, som befann sig i en liknande avtalsmässig och ekonomisk situation, skulle ha försökt omförhandla priset i stället för att omedelbart ogiltigförklara avtalet och ta in nya anbud på kontraktet. Särskilt som kontraktet för byggandet av parkeringshuset redan hade tilldelats SJB. Kommissionen noterade också i detta avseende att finanskrisen vid tidpunkten för omförhandlingarna hade startat och särskilt påverkat den nederländska fastighetsmarknaden.

Kommissionens beslut i januari 2016 (SA.24123 (12/C) (f.d. 11/NN))

Vidare konstaterade kommissionen att kommunen hade anlitat en oberoende expert som i sin rapport hade bekräftat att det nedsatta priset kunde betraktas som marknadsmässigt och under de omständigheterna hade kommissionen ingen anledning att tro att kommunens agerande inte var förenligt med normala marknadsvillkor.

Mot bakgrund av ovanstående ansåg kommissionen att sänkningen av försäljningspriset på mark och avståendet från den avgift för markexploatering och kvalitetsersättning som överenskommits i tilläggsavtalet mellan kommunen, offentlig-privata partnerskap och SJB inte utgjorde statsstöd.

Målet T-150/20 Tartu Agro AS mot Europeiska kommissionen rörde kommissionens beslut den 24 januari 2020 att det estniska landsbygdsministeriet hade beviljat ett olagligt statligt stöd när de arrenderade ut mark till företaget Tartu Agro. Stödmottagaren, Tartu Agro, överklagade till Tribunalen och yrkade att beslutet skulle ogiltigförklaras.

Kommissionen baserade sitt beslut bland annat på medelvärden i ett intervall som framgick av en expertvärdering som gjordes efter transaktionen och som lämnades in av myndigheterna i Estland under förfarandet. Kommissionen uppgav att det var vanligt att använda sådana uppskattningar och prisintervall.

I målet konstaterade Tribunalen att en expertvärdering som innehåller en bedömning av värdet av den mark och de skiften som omfattades av arrendeavtalet men som görs efter den aktuella transaktionen kan ge viss vägledning om vilket pris som var marknadsmässigt vid tiden för arrendeavtalet.

Tribunalen konstaterade emellertid att kommissionens jämförelse av det arrendepris som betalats av sökanden och genomsnittspriserna i rapporten från den anlitade experten var för allmän och onyanserad för att visa att sökandens arrendepris inte motsvarade marknadsmässiga marknadsvillkor. Vidare fastslog Tribunalen att kommissionen inte beaktade alla de relevanta uppgifter som den hade tillgång till vid tiden för beslutet eller den felmarginal som ska tolereras vid värdering. Det innebar att kommissionen inte kunde fastställa ett pris som låg så nära marknadsvärdet som möjligt, såsom det krävs enligt rättspraxis.

Tribunalen konstaterade också att marknadspriset i rapporten från experten uttrycktes i form av prisintervall vilket medförde att även en arrendeavgift som motsvarar de lägsta priserna i dessa prisintervall måste anses vara i linje med marknadspriset. Detta är i än högre grad fallet, eftersom kommissionen själv har erkänt att det, när det gäller fast egendom och mark, är vanligt att använda uppskattningar som uttrycks som prisintervall som grund för utvärderingen. Detta var skälet till att kommissionen förlitade sig på siffrorna i nämnda rapport. Kommissionen avvek från detta synsätt men angav inte något särskilt skäl varför. Tribunalen fann vidare att kommissionen hade använt medelvärde av det tidigare nämnda prisintervallet vilket gav upphov till inexakta resultat och en betydande överskattning av marknadspriset genom att prisintervallet redan var resultatet av en avvägning och beaktade markens genomsnittliga kvalitet. Tribunalen konstaterade vidare att kommissionen borde ha undersökt om arrendeavgiften var lägre än det pris som sökanden skulle ha erhållit på normala marknadsvillkor vid den tidpunkt då avtalet ingicks och vid varje påföljande ändring av avtalet. Med andra ord ansåg domstolen inte att kommissionen skulle ha nöjt sig med att använda medelvärdena i ett prisintervall.

De omständigheter som förelåg vid tiden för arrendeavtalet, såsom att utarrendering av mark var ovanligt och att mark uppläts utan kostnad för att undvika att den hamnade i träda, borde ha beaktats av kommissionen i granskningen.

Det framgår även av rapporten från experten att arrendeavtal under denna period normalt formulerades i allmänna termer utan klausuler om höjningar av arrendeavgiften. Det innebar då att det inte nödvändigtvis var så att en privat aktör som handlade under normala konkurrensförhållanden skulle ha krävt en avtalsbestämmelse som föreskrev en automatisk eller unilateral höjning av arrendepriset. Kommissionen beaktade inte heller att Estland i enlighet med arrendeavtalets ursprungliga lydelse och de senare ändringarna av arrendeavtalet hade möjlighet att varje år höja arrendepriset för att anpassa det till marknadspriset. Tribunalen ansåg att kommissionen borde ha undersökt om arrendeavgiften var lägre än det pris som sökanden skulle ha erhållit på normala marknadsvillkor vid den tidpunkt då avtalet ingicks och vid varje påföljande ändring av avtalet.

Tribunalen fann att kommissionen överskattade marknadspriset för aktuell mark eftersom kommissionen bortsåg från markens särdrag och omständigheten att 17 procent av marken var mindre värdefull än åkermark. Det fanns även särskilda avtalsskyldigheter som inte fullt ut hade beaktats av kommissionen, såsom att inte samtliga investeringar sågs som intäkter av arrendet.

Tribunalen konstaterade sammanfattningsvis att kommissionen vid jämförelsen av arrendeavgiften och marknadspriset och beräkningen av fördelen inte tillräckligt beaktade framför allt de lägsta priserna i prisintervallen i expertrapporten och deras felmarginal, samt omständigheterna som förelåg när arrendeavtalet ingicks

Tribunalen ogiltigförklarade kommissionens beslut.

Mål T-150/20 Tartu Agro AS mot Europeiska kommissionen